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FACHBEITRAG - GRUNDSTÜCK | KAUF | EIGENTUM -
auf www.bauwissen.atAuf diesen Seiten lesen Sie einen Fachbeitrag zu einem interessanten Bauthema!
-> Thema: „WIR möchten ein Grundstück kaufen. Über den Grundstückspreis haben wir bereits Einstimmigkeit. Wie werden wir nun Eigentümer? Welche Fehler sollten dabei nicht gemacht werden?"
FACHBEITRAG VOM NOTAR MAG. DR. JOSEF TRAMPITSCH
Worauf sollte man nun beim Erwerb einer Immobilie achten?
Das Eigentum an einer Immobilie erlangt man nicht schon dadurch, dass man den Kaufvertrag unterfertigt, die Liegenschaft faktisch übernimmt und den Kaufpreis bezahlt. Vielmehr ist für diesen Eigentumserwerb die Eintragung des Käufers im Grundbuch als neuer Eigentümer erforderlich.
Hier liegt eine weitere Gefahr für unvorsichtige Käufer: Der Rang der Eintragung im Grundbuch richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens des entsprechenden Grundbuchsgesuches. Der Grund, sich das Grundbuch vor dem Kauf (und vor allem auch vor der Überweisung des Kaufpreises!) näher anzusehen, besteht eben gerade darin, dass alle im Rang vor der Einverleibung des Eigentums des Käufers eingetragenen Rechte grundsätzlich von diesem zu übernehmen sind bzw. gegen ihn wirken. In diesem Zusammenhang könnte dem Käufer ein allfälliger weiterer Veräußerungsversuch des Verkäufers oder auch die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den Verkäufer schaden.
Für einen unvorsichtigen Käufer könnte es also zu bösen Überraschungen führen, wenn er ohne ausreichende juristische Beratung den Kaufpreis vor der Einverleibung seines Eigentumsrechtes im Grundbuch bezahlt und möglicherweise im Glauben, ohnedies der Eigentümer zu sein, mit der Eintragung seines Eigentumsrechtes im Grundbuch säumig ist.
Anschaulich dazu ein gar nicht so seltener Fall:
Herr X hat einen Baugrund gekauft und den Kaufpreis bei Vertragsunterfertigung bar an den Verkäufer bezahlt. Nachträglich stellt sich heraus, dass im Grundbuch eine hypothekarische Belastung des Grundstückes durch das Finanzamt gegeben ist. Als Herr X daraufhin den Kauf rückgängig machen will, stellt sich heraus, dass der Verkäufer über die gezahlte Kaufsumme nicht mehr verfügt.
Was ist schief gelaufen?
Wie oben erwähnt, wird man nicht mit Vertragsabschluss Eigentümer eines Grundstückes, sondern erst mit der Grundbuchseintragung. In diesem Falle wurde der Kaufpreis dem Verkäufer vorher ausbezahlt, ohne das Grundbuch zu beobachten.
Wie hätte es ablaufen sollen?
Herr X hätte den Verkauf einfach über einen Notar abwickeln sollen. Der Notar weiß selbstverständlich in allen Belangen bezüglich des Erwerbes von Liegenschaften Bescheid und erklärt den Vertragsparteien rechtliche und wirtschaftliche Folgen des Rechtsgeschäftes. Der Notar informiert sich im Grundbuch, er berät über die sichere Abwicklung durch Grundbuchssperre, verwahrt den Kaufpreis treuhändig und überwacht die Erfüllung der Auszahlungsbedingungen.
Betrachten wir in diesem Zusammenhang einen ganz normalen Grundkauf:
Der Käufer will erst zahlen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, aber der Verkäufer will erst die Grundbuchseintragung vornehmen, wenn er das Geld hat. Um nun beide Vertragsteile gegen wirtschaftliche Risken abzusichern, ist der einzige Ausweg die Treuhandschaft durch einen Dritten, eben den Notar als Treuhänder. Dann ist alles ganz einfach: Der Käufer überweist das Geld dem Treuhänder, dieser veranlasst bei Vorliegen aller Voraussetzungen die Grundbuchseintragung. Erst wenn alles abgesichert ist, gibt der Treuhänder das Geld an den Verkäufer weiter.
Aber auch und gerade dann, wenn der Kaufpreis durch einen von einer Bank bereitgestellten Kredit (der durch ein verbüchertes Pfandrecht gesichert ist) bezahlt wird, dient die Übernahme einer Treuhandschaft durch einen Notar den Interessen beider Vertragsteile:
In diesem Fall überweist die finanzierende Bank den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern an den Notar, der den Geldbetrag in Verwahrung nimmt und zinsbringend anlegt. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen zur ordnungsgemäßen Abwicklung des Kaufvertrages erfüllt sind (z.B. die Lastenfreistellung des Grundstückes - also die Tilgung von früheren Schulden, die auf dem Grundstück lasten, aus dem Kaufpreis, und die Eintragung des Käufers ins Grundbuch und damit verbundene Pfandrechte).
Wenn es um Grund und Boden, Wohnungen und Häuser geht, kann man nicht vorsichtig genug sein. Auch wenn man vollstes Vertrauen zum Vertragspartner hat, können gesetzlichen Vorschriften oft unliebsame Überraschungen bereiten.
Wegen der Komplexität der mit dem Eigentumserwerb von Liegenschaften zusammenhängenden rechtlichen Fragen ist es daher in der Regel sinnvoll, die Hilfe eines Notars bei der Vertragsverfassung und Verbücherung in Anspruch zu nehmen.
Der Notar sorgt vom ersten Moment an für klare Verhältnisse, wenn es um Ihr Recht geht.
Ihr Notar
Mag. Dr. Josef Trampitsch, Greifenburg | mehr...
Baumeister Ing. Engelbert Hosner, EUR ING bedankt sich recht herzlich für den Fachbeitrag!
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Fotoquelle: © pixelmax / PIXELIO |
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